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Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Immobilien nach festen Verfahren. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich nachweisen – mit einem Gutachten oder einem zeitnahen Verkaufspreis.
Ein Verkaufspreis bis zu einem Jahr vor oder nach dem Stichtag kann den niedrigeren Wert belegen
§ 198 Abs. 3 BewG – wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben
Die Lage
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie nach typisierten Verfahren. Das trifft den tatsächlichen Wert nicht immer, etwa bei einem Sanierungsstau oder einem ungünstigen Zuschnitt. Das Gesetz erlaubt deshalb den Nachweis eines niedrigeren Werts. Er gelingt mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der zeitnah zum Stichtag zustande gekommen ist.
In dieser Reihenfolge
Der Bescheid nennt den Grundbesitzwert und das Verfahren, mit dem er ermittelt wurde. Vergleichen Sie ihn mit einer realistischen Einschätzung des Marktwerts.
Bedarfswert vs. Verkehrswert öffnenGegen den Bescheid ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch möglich (§ 355 Abs. 1 AO).
Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines dafür bestellten oder zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG), oder ein Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Stichtag.
Ein Gutachten kostet Geld. Es lohnt sich, wenn die Steuerersparnis größer ist.
Häufig übersehen
Eine kostenlose Wertermittlung eines Maklers hilft bei der Entscheidung, ob sich der Nachweis lohnt. Als Nachweis selbst ist sie in der Regel kein Gutachten im Sinne des § 198 Abs. 2 BewG.
Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Stichtag verkauft und haben sich die Verhältnisse nicht geändert, kann der Kaufpreis als Nachweis dienen (§ 198 Abs. 3 BewG).
Den niedrigeren Wert muss der Steuerpflichtige nachweisen; eine Behauptung genügt nicht (§ 198 Abs. 1 BewG).
Verwandte Situationen
Marktwert — Gutachten und Markteinschätzung fragen nach demselben Wert, dem Verkehrswert: dem Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre
Ansehen2 Jahre — Spätestens nach dieser Zeit werden Bodenrichtwerte neu ermittelt – jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres
AnsehenPersönlich & unverbindlich
Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.